• 0 Items - 0.00
    • No products in the cart.

Το Νέο Κτηματολόγιο στη Θεωρία και Πράξη (μετά τον ν.5076/2023)

Τάσος Α. Αθανασόπουλος

Νέα έκδοση

Δασικοί Χάρτες – Οικιστικές Πυκνώσεις

Τακτοποίηση Δασικών Αυθαιρέτων

Κατ’ Άρθρο Ερμηνεία – Νομολογία – Νεότερα Υποδείγματα (με βάση τον ν.5076/2023

Απλοποίηση και επίσπευση της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτων

Διαδικασία πρόδηλων σφαλμάτων και διόρθωση αρχικών εγγραφών

Περιπτώσεις διόρθωσης άρθρου 6 παρ. 4 του κτηματολογίου

Ενημερωμένο με τους τελευταίους Νόμους ν. 4512/2018, 4602-4613/2019-4617/2019, 4685/2020, 4821/2021, 4843/2021, 4903/2022, 4915/2022, 4919/2022, 4933/2022, 4934/2022, 4936/2022, 4938/2022, 4964/2022 και 5076/2023

110.00

Αποστέλλεται κατά κανόνα σε 2 - 4 εργάσιμες μέρες, υπό την προϋπόθεση ύπαρξης αποθέματος στον εκδότη.

Επιπρόσθετα περιλαμβάνονται:

  • ΚΥΑ Αριθμ. 109 ΕΞ 2024: Λειτουργία πλατφόρμας “Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου” για την διενέργεια Εμπράγματων Δικαιοπραξιών επί ακινήτων
  • Το Δίκαιο της Υποθήκης και Προσημείωσης (μετά τους ν.4045/2012 & 4335/2015)
  • Το Δίκαιο της Μεταγραφής
  • Προστασία της Κυριότητας
  • Η Χρησικτησία

 

Πρόλογος

Α. Με το νέο ν. 5076/2023 ρυθμίζεται κατ’αρχήν η συναρμοδιότητα μεταξύ Υποθηκοφυλακείων για την ίδια κτηματογραφημένη περιοχή και προβλέπεται η υπαγωγή της περιοχής στην αποκλειστική αρμοδιότητα ενός εξ αυτών για τη μεταβατική του λειτουργία ως Κτηματολογικού Γραφείου, ώστε να παρέχεται η μέγιστη δυνατή ευελιξία προς εξυπηρέτηση των πολιτών.

Β. Με τη νέα τροποποίηση του άρθρου 16 ν. 2664/1998, ο νομοθέτης όπως υποστήριξα και στην προηγούμενη έκδοση του παρόντος, δεν ταύτισε τον έλεγχο αυτό του κτηματολογικού προϊσταμένου με την έννοια της διαγνωστικής λειτουργίας την οποία ασκούν αποκλειστικά τα δικαιοδοτικά όργανα. Καθίσταται δε σαφές ότι αντικείμενο του ελέγχου νομιμότητας αποτελεί η υποβαλλόμενη αίτηση και όχι η προς καταχώριση πράξη αυτή καθ’ αυτή. Έτσι, ο έλεγχος αυτός δεν μπορεί να αφορά καθ’ αυτό το περιεχόμενο του εγγράφου ή τη σκοπιμότητά του, ο δε προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου, ο οποίος είναι εξωδικαστικό – διοικητικό όργανο και όχι δικαστής, ούτε τον νόμο έχει τη δυνατότητα να ερμηνεύει αυθεντικά, ούτε να θεσπίζει πρόσθετες προϋποθέσεις ή να δημιουργεί προσκόμματα στην καταχώριση τον πράξεων.
Με την προσθήκη της φράσης «επί ποινή απολύτου ακυρότητας», διασφαλίζεται πλέον ότι ο έλεγχος νομιμότητας αφορά στα απολύτως αναγκαία στοιχεία νομιμότητας της υπό καταχώριση πράξης.

Γ. Καθίσταται υποχρεωτική η διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων, όταν η διόρθωση αφορά στα στοιχεία μεταγραφής, άλλως εγγραφής, του τίτλου κτήσης που αφορά στο καταχωρισθέν στις αρχικές εγγραφές εγγραπτέο δικαίωμα, επειδή αυτά ελλείπουν, ή αναγράφονται λανθασμένα και η συμπλήρωση ή η ορθή αναγραφή τους, κατά περίπτωση, θα διενεργείται υποχρεωτικά και αυτεπάγγελτα από τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου.

Δ. Ωσαύτως δεν απαιτείται πλέον η προηγούμενη λήψη και συνυποβολή πιστοποιητικών, αντιγράφων και αποσπασμάτων από τα βιβλία των Υποθηκοφυλακείων και των Κτηματολογικών Γραφείων, όταν η υποβολή της αίτησης διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος απευθύνεται προς Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποκατάστημα του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» το οποίο έχει συσταθεί και λειτουργεί σύμφωνα με τον ν. 4512/2018 και διαθέτει τα σχετικά έγγραφα στα τηρούμενα αρχεία του, από τα οποία τα αναζητεί αυτεπάγγελτα.

Με βάση τα παραπάνω επέρχεται πλειονότητα αλλαγών, μεταξύ άλλων:

α) όσον αφορά κυρίως στην ερμηνεία του άρθρου 2 & 3 περ. γ’ εδ. ε’, όπου ο κτ. πρ. όχι μόνο δικαιούται΄αυτεπάγγελτα, αλλά και υποχρεούται να προβεί σε οποιαδήποτε εγγραφή ελλειπόντων στοιχείων της πρώτης εγγραφής (μεταξύ αυτών και του ουδέποτε καταχωρισθέντος τίιτλου), με βάση το άρθρο 18 παρ. 1 περ. β) εδ. γ’, όπως αυτό προστ. με την παρ. 2 άρθρ. 4 ν. 5076/2023,

β) στις διατάξεις του θεσμικού ν. 2664/1998, σχετικά με τον έλεγχο των πρώτων κατά μεταφορών εγγραφών (ακόμη και πριν από την οριστικοποίησή τους)· σε περίπτωση άκυρης μεταγραφής· ελέγχου τίτλων προηγούμενων συμβολαίων· αμετάγραφων προηγούμενων τίτλων· λανθασμένο ΚΑΕΚ κ.λπ..,

γ) καθώς και στην ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 14 και 18 ν. 2664/1998.

Ε. Με τις διατάξεις του εδ. β’ της υποπ. αα) της παρ. 1 του άρθρου 18 ν. 2664/1998 και σύμφωνα και με την Αιτ. Έκθ. του ν. 5076/2023 οριοθετείται η έννοια του εκτοπισμού και τέτοιος δεν υφίσταται, ούτε απαιτείται συναίνεση του εκτοπισμένου, εάν ο τελευταίος συμπεριλήφθηκε ως δικαιούχος, αναγραφόμενος στις κτηματολογικές εγγραφές, λόγω σφάλματος που εμφιλοχώρησε κατά την επεξεργασία της δήλωσης και των δημοσίων εγγράφων που συνυπέβαλε κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης του ν. 2308/1995 (Α’ 114) και τούτο προκύπτει από το αρχείο κτηματογράφησης και τα δημόσια βιβλία του Υποθηκοφυλακείου. Στην περίπτωση αυτή ο κτ.πρ. δικαιούται, αλλά και υποχρεούται, καταρχήν, να ενεργήσει αυτεπαγγέλτως για τη διόρθωση, εξωδικαστικά, του πρόδηλου σφάλματος της κτηματογράφησης, δικαιούμενος όμως και να αρνηθεί – απορρίψει, αιτιολογημένα, την κατ’άρθρ. 18 & 1 ν. 2664/1998 αίτηση, σύμφωνα με την εξαιρετική διάταξη του άρθρου 18 παρ. 1 περ. β) εδ. γ’, όπως αυτό προστ. με την παρ. 2 άρθρ. 4 ν. 5076/2023.

Παρατήρηση: Ταπεινά θέλω να αναφέρω στους συναδέλφους ότι η διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 6 ν. 2664/1998 (όσον αφορά δηλ. στην εξωδικαστική διαδικασία διόρθωσης της πρώτης ανακριβούς εγγραφής), θεωρείται με το ν. 5076/2023 τροποποιηθείσα, καθόσον με την καθιερωθείσα έννοια του «εκτοπισμού» του καταχωρισμένου δικαιώματος πρέπει πλέον η ως άνω διάταξη να συνδυάζεται σε κάθε περίπτωση (με ανάλογη εφαρμογή) με την προστεθείσα παράγραφο 2 Α εδ. 3 περ. β) ν. 4623/2019, εφαρμοζόμενη επομένως σε κάθε περίπτωση.
Κατά συνέπεια με το άρθρο 5 παρ. 2 εδ. δ’ περ. β) ν. 5076/2023, η εξωδικαστική διόρθωση του προδήλου θα μπορεί να εφαρμοστεί, παρόλο ότι δεν έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο.

ΣΤ. Στο βιβλίο γίνεται εκτενής ερμηνεία και παρατίθενται ορθά Υποδείγματα σχετικά με τη
«ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΜΕ ΤΟ ΠΡΑΚΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΙΚΟΥ – ΕΞΩΔΙΚΟΥ ΣΥΜΒΙΒΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΠΡΑΚΤΙΚΟΥ ΔΙΑΜΕΣΟΛΑΒΗΣΗΣ».

Ζ. Στις περιοχές όπου οι αρχικές εγγραφές έχουν ήδη καταστεί οριστικές με συνέπεια την ενεργοποίηση του αμάχητου τεκμηρίου του ν. 2664/1998, παρέχεται η δυνατότητα διόρθωσης (μέσω αίτησης διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος ή μέσω άσκησης αγωγής) της ανακριβούς εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέχρι την 30ή.11.2024 (ημερομηνία παράτασης της προθεσμίας διόρθωσης πρώτων εγγραφών) υπό την προϋπόθεση ότι κατόπιν της λήξης της αποκλειστικής προθεσμίας δεν έχουν εγγραφεί μεταγενέστερες πράξεις επί του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα στους καλόπιστους ιδιοκτήτες ακινήτων να διορθώσουν τις συγκεκριμένες εγγραφές και να αποφύγουν τις εξαιρετικά δυσμενείς συνέπειες του αμάχητου τεκμηρίου που έχει ενεργοποιηθεί σε τριάντα πέντε (35) περιοχές της χώρας. Επίσης για τις περιοχές αυτές μέχρι την 30ή.11.2024, προβλέπεται η διόρθωση ανακριβούς εγγραφής με την ένδειξη «Ελληνικό Δημόσιο», σύμφωνα με τη διαδικασία της παρ. 4 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998, όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου.

Η. Με την παρ. 3 του άρθρου 5 ν. 5076/2023 ορίζεται η 30ή.11.2024 ως απώτερο χρονικό σημείο αξιοποίησης της δυνατότητας παράτασης της προθεσμίας υποβολής εκπρόθεσμων δηλώσεων στην περιοχή που κτηματογραφείται, με σκοπό την εξυπηρέτηση του στόχου ολοκλήρωσης των κτηματογραφήσεων. Έτσι στις σχετικές επί των παρ. 2 και 3 άρθρου 5 ν.5076/2023, η έννοια της οριστικοποίησης του δικαιώματος ερμηνεύεται πλήρως και απαριθμούνται οι περιπτώσεις, για τις οποίες είναι ανεφάρμοστη η εφαρμογή της ως άνω παρ. του άρθρ. 5 ν. 5076/2023.

Θ. Γίνεται πλήρης αναφορά στην ΑΠΛΟΠΟΙΗΣΗ ΚΑΙ ΕΠΙΣΠΕΥΣΗ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (Κατάργηση υποχρέωσης προσάρτησης βεβαίωσης περί μη οφειλής Τέλους ακίνητης περιουσίας σε συμβολαιογραφικές πράξεις).

Ωσαύτως με το άρθρο 33 & 2 ν, 5076/2023 θεσπίζεται η «ΜΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΗΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ ΠΡΟΣΚΟΜΙΣΗΣ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΥ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΣΤΟΝ ΜΕΤΑΓΡΑΦΟΦΥΛΑΚΑ ΣΤΙΣ ΜΕΤΑΓΡΑΦΕΣ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ ΕΠΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ».

Ι. ΤΑ ΥΠΟΔΕΙΓΜΑΤΑ ΑΙΤΗΣΕΩΝ – ΔΟΡΘΩΣΗΣ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΜΕ ΤΗΝ ΑΓΩΓΗ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 6 & 2 – «ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΟΥΣΙΑΣ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑΣ ΚΑΙ ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΔΙΟΡΘΩΣΗΣ ΑΝΑΚΡΙΒΩΒ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΠΡΟΔΗΛΩΝ ΣΦΑΛΜΑΤΩΝ» τροποποιήθηκαν και προσαρμόστηκαν στις νέες διατάξεις του ν. 5076/2023.

ΙΑ. Γίνεται πλήρης αναφορά στις διατάξεις του άρθρου 26 ν. 5076/2023 σχετικά με την
«ΥΠΟΒΟΛΗ ΨΗΦΙΑΚΩΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΩΝ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΠΡΑΞΕΩΝ ΚΑΙ ΨΗΦΙΑΚΩΝ ΠΕΡΙΛΗΨΕΩΝ».

Παρατήρηση

Βλέπε σε ερμηνεία άρθρου 14 ν. 2664/1998, ειδικότερα σχετικά με την τροποποίηση της παρ. 4 του ίδιου άρθρου και τις αστοχίες του Κτηματολογικού νομοθέτη σχετικά με την καταχώρηση της τροποποιητικής πράξης του καθεστώτος οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, στις περιπτώσεις υπέρβασης των χιλίων χιλιοστών είτε μη συμπληρωμένου αντίστοιχου ποσοστού στην αναγκαστική συγκυριότητα των ιδιοκτησιών αυτών, στην αναγραφή του περιεχομένου της αρχικής συστατικής πράξης, με το άρθρο 25 ν. 5076/2023 (κατάργηση επίσης πολλαπλότητας κτ. αποσπασμάτων κ.λπ.). Βλ. επίσης τις προσθήκες των παρ. 7 και 8 στο παραπάνω άρθρο 14 ν. 2664/1998.

ΙΒ. Σχετικά με τις διατάξεις του άρθρου 26 ν. 5076/2023 στο βιβλίο παρατίθεται η ΚΥΑ ΑΡΙΘΜ. 109 ΕΞ 2024: Λειτουργία πλατφόρμας «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου» για την διενέργεια εμπραγμάτων δικαιοπραξιών επί ακινήτων κ.λπ.
Επιπρόσθετα: σχετικά με τον (αυτόματο) τρόπο της ηλεκτρονικής υποβολής των εγγραπτέων πράξεων στο Κτηματολόγιο, όπου ο Κωδικός Αριθμός ακινήτου (ΚΑΕΚ) «κλειδώνει» για όσο διαρκεί η συναλλαγή, τίθεται το μέγα ερώτημα, ποιες αλλαγές ή καταργήσεις των σχετικών άρθρων περί χρονικής προτεραιότητας των εμπράγματων δικαιωμάτων του Εμπραγμάτου και Κτηματολογικού δικαίου θα πρέπει να θεωρηθεί ότι πραγματοποιούνται εξ αυτού του λόγου.

ΙΓ. Επισημαίνεται ότι η αναφορά στη διάταξη της παρ. 1 του άρθρ. 9 ν. 2664/1998 «θεωρείται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου μόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή», ότι δηλαδή το δημόσιο αποκτά με πρωτότυπο τρόπο την κυριότητα του επίδικου από την ανακριβή εγγραφή του άγνωστου ιδιοκτήτη, αντιφάσκει ευθέως τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 7 (βλ. και ερμ. άρθρ. 18 ν. 2664/1998 σχετικά με τα απρόθεσμα πρόδηλα λάθη της κτηματογράφησης), καθόσον η κυριότητα του αληθινού δικαιούχου δεν χάνεται, αλλά μόνο η rei vindicatio εκ μέρους του ιδίου, χωρούσης επομένως της δυνατότητας από τον τελευταίο άσκησης αναγνωριστικής αγωγής κατά του δημοσίου, καθώς και των άλλων ενοχικών και λοιπών αποκαταστατικής φύσης αξιώσεων.

ΙΔ. Γίνεται αναφορά στην προδικασία των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων με βάση την τροποποίηση του άρθρου 17 ν. 2882/2001 με το άρθρο 6 ν. 5076/2023, καθώς και στη διόρθωση εσφαλμένων κτηματολογικών εγγραφών κατ’άρθρο 7 ίδιου ανωτέρω νόμου.

Κύριοι συνάδελφοι

Με τον νέο ν. 5076/2023 θεσπίζονται και άλλες διατάξεις, όπως λ.χ. εκείνες που αναφέρονται στην επέκταση της δυνατότητας ανάθεσης νομικού ελέγχου και καταχώρισης εγγραπτέων πράξεων, καθώς και εξάλειψης καταχωρίσεων της παρ. 4 του άρθρου 16 του ν. 2664/1998. Η πλειονότητα όμως των νέων και τροποποιητικών διατάξεων και αλλαγών δεν μου επιτρέπει να επεκταθώ στον παρόντα πρόλογο.

Αισθάνομαι ευτυχής που ασχολήθηκα και πάλι μαζί Σας! Δεν ήταν ούτε άδικος ούτε περιττός ο κόπος μου. Από το νέο σύγγραμμα κάποιες διευκρινίσεις – προσωπικές απόψεις, αλλά και ξεκάθαρες αντικρούσεις και αντιπαραθέσεις στα εσφαλμένως θεσπισθέντα, ίσως ωφελήσουν τον εφαρμοστή του δικαίου. Προσωπικά «ενισχύθηκα».

Θερμές ευχές για το νέο έτος με υγεία και δημιουργικότητα.

Με εκτίμηση

Τάσος Αθανασόπουλος

Εξώφυλλο

Έτος Έκδοσης

Πόλη Έκδοσης

Σελίδες

Συγγραφέας

0